發(fā)展住房租賃市場是解決住房問題的重要途徑。但在生活中，甲醛房、虛假房源、押金退還難等現(xiàn)象，侵害了租戶合法權(quán)益；擅自改動租賃住房結(jié)構(gòu)、私拉亂接管線等行為，也給房東造成困擾，影響了租賃市場的健康發(fā)展。

《住房租賃條例》日前公布，將于9月15日起施行。條例如何規(guī)范出租承租活動和租賃企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)行為？對保護承租人合法權(quán)益起到什么作用？記者進行了采訪。

?出租房應(yīng)是什么樣

不得危及人身安全和健康，單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積應(yīng)符合標準

將老舊毛坯房用廉價材料裝修“美顏”后，以較高價格出租，承租人入住后卻“貨不對板”，嚴重時還會因甲醛超標影響身體健康，以這類“串串房”為代表的劣質(zhì)房源嚴重損害承租人的利益。

“作為我國第一部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)，條例進一步明確了租賃當事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，對經(jīng)營主體給予了必要引導(dǎo)和有效監(jiān)管。”北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱說，特別是針對住房租賃的現(xiàn)實痛點難點問題，在平衡租賃雙方利益的基礎(chǔ)上，條例適度傾斜保護承租人的合法權(quán)益。

提升租住質(zhì)量。“串串房”等部分租賃房屋存在設(shè)施陳舊、衛(wèi)生條件差、安全隱患多等問題。條例規(guī)定，用于出租的住房應(yīng)當符合建筑、消防、燃氣、室內(nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強制性標準，不得危及人身安全和健康。

同時，針對“非居改租”“隔斷房”等問題，條例規(guī)定，廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間，不得單獨出租用于居?。蛔赓U住房單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積，應(yīng)當符合設(shè)區(qū)的市級以上地方政府規(guī)定的標準。

“二房東”卷款跑路、房東上門脅迫承租人騰退租賃住房、租房押金說扣就扣……不明確、不穩(wěn)定的租賃關(guān)系，是導(dǎo)致承租人權(quán)益受損的主要因素之一。浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬說，部分租賃合同條款十分簡單、內(nèi)容模糊不清，甚至大量存在口頭協(xié)議約定等情況，一旦發(fā)生糾紛，承租人往往因缺乏明確的書面依據(jù)而處于相對劣勢地位。

條例保障租住穩(wěn)定，提出出租人和承租人應(yīng)當使用實名簽訂住房租賃合同，住房租賃合同應(yīng)當向所在地房產(chǎn)管理部門備案；住房租賃合同應(yīng)當明確約定押金的數(shù)額、返還時間以及扣減押金的情形等事項，出租人無正當理由不得扣減押金；出租人應(yīng)為承租人騰退租賃住房留出合理時間，不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除合同或者騰退住房。

?租賃企業(yè)等經(jīng)營者該怎么做

發(fā)布的房源圖片應(yīng)與實物一致，轉(zhuǎn)租須通過監(jiān)管賬戶收付資金

虛假房源泛濫、“買家秀與賣家秀不符”現(xiàn)象屢見不鮮……一些承租人遭遇困境，常與住房租賃企業(yè)經(jīng)營服務(wù)不規(guī)范有關(guān)。

“條例對住房租賃企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)平臺經(jīng)營者等提出了行為規(guī)范，形成完整的治理閉環(huán)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，比如，針對住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀機構(gòu)提供虛假房源、侵占挪用租賃資金等違法違規(guī)經(jīng)營行為，條例明確，住房租賃企業(yè)發(fā)布的房源圖片應(yīng)當與實物房源一致，不得發(fā)布虛假或者誤導(dǎo)性房源信息，不得隱瞞或者拒絕提供擬出租住房的有關(guān)重要信息；住房租賃經(jīng)紀機構(gòu)發(fā)布房源信息前，應(yīng)當核對并記錄委托人的身份信息、住房權(quán)屬信息，實地查看房源。

針對租賃企業(yè)一次性收取租客長期租金卻按月支付房東的“長收短付”問題，根據(jù)條例，從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的住房租賃企業(yè)，按規(guī)定設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶并向社會公示，通過該賬戶辦理住房租賃資金收付業(yè)務(wù)。

同時，設(shè)區(qū)的市級以上地方政府應(yīng)當建立住房租金監(jiān)測機制，定期公布租金水平信息。“這將減少信息不對稱，引導(dǎo)市場預(yù)期，穩(wěn)定租金價格。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任浦湛認為。

近年來，一些承租人損壞房屋、隨意堆放垃圾、高空拋物等新聞也引發(fā)過諸多討論。為更好約束承租人行為，維護出租人利益，條例明確，承租人要安全、合理使用租賃住房，不得損壞、擅自拆除、停用消防設(shè)施或者改動租賃住房承重結(jié)構(gòu)，不得私拉亂接水、電、燃氣管線。

條例一方面規(guī)定建立住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀機構(gòu)及其從業(yè)人員信用評價制度，將相關(guān)違法違規(guī)行為記入信用記錄，納入全國信用信息共享平臺，并根據(jù)信用狀況實施分級分類監(jiān)管；另一方面對相關(guān)主體的違法行為設(shè)定了具體處罰措施。“這為有效治理住房租賃市場亂象提供了有力的法律武器。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟說。

?如何建立租購并舉的住房制度

推動租購住房在享受公共服務(wù)上有同等權(quán)利

“重購輕租”“租不如買”，是住房租賃市場長期存在的觀念。補上“租”的短板，在強化監(jiān)督管理、維護市場秩序的同時，還要優(yōu)化供需兩端、建立租購并舉的住房制度。

條例提出，國家完善政策措施，培育市場化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)；鼓勵居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業(yè)盤活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃。常鵬翱認為，這為住房租賃市場供給提供了法治保障，有助于增加租賃住房的供給量。

條例還明確，國家鼓勵出租人和承租人依法建立穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系，推動租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。“這有助于穩(wěn)步推進租購?fù)瑱?quán)，讓穩(wěn)定居住的承租人更好融入城市。”虞曉芬說。

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會會長柴強認為，隨著住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展，房企將自持商品住房等長期用于租賃，可獲得較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。新市民擁有穩(wěn)定居住的租賃住房，將加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化進程；更多人愿意在工作單位附近租房，也可緩解交通擁堵等“大城市病”，提高城市宜居性。